En 2009, vous voulez devenir propriétaire…

Voici quelques axes de connaissances et d’astuces. Cet article n’a pas pour but de vous transformer en professionnel du financement mais de vous décrire les différentes étapes du projet et ainsi de vous permettre de l’aborder plus sereinement !

Pourquoi devenir propriétaire cette année :

Il y a de moins en moins de transactions, les vendeurs baissent plus facilement leur prix de départ. Tout est sur le marché du studio à la villa !

Pour la même somme versée tout les mois, mieux vaut un prêt à mensualité fixe même sur 30 ans qu’un loyer augmentant chaque année sur 70ans !

On peut repeindre les murs de la couleur qu’on veut, casser les cloisons, et ne pas avoir peur pour sa caution !...

Comment s’y prendre ? Un point de départ ?

Faites tout d’abord le calcul de ce que vous pouvez mettre par mois comme mensualité (souvent cela va correspondre à votre loyer ou loyer+une partie de l’épargne mensuelle que vous faite ou loyer+mensualités de prêts consommation qui vont se terminées…).

Ensuite, jetez un coup d’œil sur les offres immobilières dans la catégorie que vous recherchez (T4 avec jardin ou appartement T2 avec balcon…) sans faire de visite juste pour voir l’ « enveloppe » (montant total) dont vous aurez besoin approximativement .

Enfin déterminez l’apport que vous pouvez faire dans le projet (1000€ ; 10000€, prêt patronal,…). Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport ; aujourd’hui les établissements financiers peuvent prêter la totalité de la somme.

Armées de toutes ses informations, prenez rendez-vous dans au moins deux banques (ou plus justement dans une banque généraliste et chez un spécialiste de l’immobilier), les offres peuvent être très différentes. Avec votre conseiller vous allez déterminer, en fonction de votre endettement (limite de 33% d’endettement), des mensualités que vous voulez mettre et de la durée du prêt voulu ou de l’enveloppe que vous voulez, un plan de financement.

Pour ce rendez-vous, emmenez vos 3 derniers justificatifs de revenus (bulletin de salaire, bilans, Assedic, caf, jugement de pension alimentaire…), votre dernier avis d’impôt, le cumul des revenus de l’année N-1 (ici 2008 car votre avis d’impôt actuel est sur les revenus de 2007), vos 3 derniers mois de relevés de compte (votre conseiller va vérifier les prêts que vous avez en cours, comment vous gérer vos comptes), les tableaux d’amortissement ou contrat de vos prêts actuels.

Info : les prêts qui se terminent dans les douze mois ne sont, souvent, pas retenus dans l’endettement ; donc si votre endettement dépasse les 33%, car il vous reste un prêt sur 18 mois, voyez avec votre conseiller si votre endettement est bon si vous réduisez ce prêt sur 12 mois et donc non pris en compte dans les charges. Cette astuce permet parfois de ne pas devoir attendre six mois et de ne pas laisser passer LA maison.

Quelques conseils pour la route : 

Si vous envisager d’acheter d’ici quelques mois et que vous aller devoir faire un prêt, soigner vos comptes dès maintenant (si vous êtes régulièrement à découvert de 200€ ou 300€ et que vous avez un peu d’épargne, faites un virement sur votre compte chèque, vous ne serez plus à découvert chaque fin de mois), 3 mois de relevés  de compte vous seront demandés et épluchés ; faites un peu d’épargne mensuellement.

Si vous êtes en CDD, dans certains cas vos revenus peuvent être pris en compte (si vous avez enchaîné les contrats depuis plusieurs années), emmenez avec vous tout les contrats et vos trois derniers avis d’impôts. Même si ces revenus ne sont pas pris en compte, ça peut être un point positif dans votre dossier en complément d’un revenu fixe et pérenne.

Ce plan de financement va vous présenter les prêts auxquels vous pouvez prétendre (prêt à 0%, prêt complémentaire), leur montant, leur durée et les mensualités avec et hors assurances. Autrement dit vous aurez une idée précise du montant que vous pouvez emprunter. A partir de là, vous pouvez prendre des rendez-vous avec les agences immobilières ou avec des particuliers pour commencer des visites de biens. Emmenez avec vous le plan de financement que votre banque à faite (en effet les agences immobilières peuvent le demander pour être sûres de ne pas vous faire visiter des maisons alors que vous n’êtes pas finançable).

Vous avez trouvé LA maison ou L’appartement !

Avec votre agent immobilier ou entre particuliers, vous avez signé un compromis après vous être mis d’accord sur le prix ! Ce compromis est signé avec la condition suspensive que vous obteniez les prêts qui vous permettront d’acheter.

Il faut maintenant définir exactement votre besoin en financement. C'est-à-dire : connaître le prix de la maison avec les frais d’agence (ou le coût du terrain+construction), les travaux que vous souhaitez ou devez réaliser rapidement (mise aux normes électricité…), l’apport personnel que vous souhaitez faire, les frais de notaire (ils sont estimés dans votre compromis ou alors votre conseiller peut vous donner une estimation en fonction du prix d’achat de la maison/appartement ou terrain). Il y aura aussi un autre poste à prévoir : les frais de garantie*.

*Les frais de garantie sont des frais qui servent soit à payer l’inscription de l’hypothèque chez le notaire ou le privilège de prêteur de deniers (en résumé, si vous ne payez pas il est inscrit que c’est telle banque qui vous a prêté l’argent et que si vous ne payez pas, la maison/appartement peut vous être saisie pour être vendue et donc rembourser la banque) ; soit à payer l’organisme qui va se porter caution pour vous.

A ce stade, vous reprenez rendez-vous avec les banques (les taux des prêts peuvent changer tous les mois, vous pouvez avoir des bonnes ou mauvaises surprises). Armez d’un maximum de documents (cités plus haut), vous allez chercher le meilleur prêt !

Et oui le meilleur prêt n’est pas forcément le meilleur taux ! Tout dépend de ce que vous recherchez. Certains  obtiennent facilement leur prêt ; pour d’autres c’est plus délicat (endettement élevé, âge, ancienneté faible ou cdd…) et il faut alors envisager une durée de prêt plus longue et/ou envisager des taux révisables (taux plus faible au départ donc endettement plus faible qu’un taux fixe…). Faites plusieurs rendez-vous, comparer les différentes solutions que l’on vous propose (un prêt sur 15 ou 30 ans se prépare…).

A suivre.....

Article de Adeline9284

Comments

[Françoise]

Il n'y a pas que le crédit à payer, il faut aussi penser qu'il y a aura en plus de la taxes d'habitation,la taxe foncières à payer et cela peut vraiment gréver le budget. Il vaut mieux bien faire ses comptes en comptant le crédit de la maison + les impôts qui devront être payer. Pour savoir si on peu ou pas s'offrir une maison. Et aussi penser que dorénavant les réparations a effectuer seront a votre charge. C'est l'avantage d'être locataire, pas de charge de réparation.

[Delphine]

Merci cet article est tres interessant, moi j'ai pour ma part un uatre soucis, c'est que je dois vendre mon appart pour acheter une maison, en evitant le pret relais bien entendu, donc je me donne un delais de 5 mois au lieu de 3 legaux afin de trouver sans me retrouver a la rue si je parvenais a vendre mon appart.
Merci pour tous tes renseignements

[mireillem7]

D'accord avec moi; je suis en plein dedans. J'ai pu obtenir une date pour la signature du sous seing parce que la banque m'a laissé entendre que c'était jouable malgré mon statut de faf. Faut absolument évaluer sa capacité de crédit avant de chercher le bien qui correspond le mieux à nos moyens!

[moi]

pour avoir acheté déjà plusieurs fois et avoir une maman qui investit dans l'immobilier, il vaut mieux prendre les choses dans le sens inverse !
Cad aller d'abord à la banque, voir la somme à laquelle vous pouvez prétendre REELLEMENT dès le départ. Pas la peine de se faire des plans sur la comète pour ensuite avoir une belle désillusion en arrivant à la banque ... Parce que ce n'est pas parce qu'on est capable de payer 900 euros de loyer qu'il sera possible de faire un prêt avec 900 euros de traite mensuelle ...

Une fois qu'on a cette somme, on va pouvoir ensuite aller voir des agences, donner le budget, qui sera alors le prix tout compris (logement + frais de notaire + frais d'agence) et on pourra alors se rendre compte du type de logement auquel on peut prétendre.

J'en ai déjà discuté plusieurs fois avec des agences immobilières et mon banquier, si tout le monde prenait les choses dans ce sens, ça éviterait des désillusions, et surtout de la paperasse pour rien ! (parce que les agences n'aiment pas franchement les gens qui signent un compromis, et qui ensuite apprennent qu'ils ont largement trop surestimé leur capacité d'emprunt, la vente ne se conclut pas, eux ont perdu du temps pour rien, l'acheteur s'est fait une belle illusion, et le vendeur déchante parce que la vente n'aboutit pas ...)

[Esperluette]

Super ! merci pour ces infos ! Vivement la suite alors !