En 2009 vous souhaitez devenir propriétaire...suite
Les différents prêts. Il y a deux grandes familles de prêt :
Les prêts à taux fixe (durée fixe, mensualités fixes, taux fixe = SECURITE). Vous connaissez tous les éléments dès le départ et rien ne changera sauf à votre demande (vous pourrez augmentez les mensualités si vous le souhaitez, les diminuer, chaque banque vous donnera ses propres conditions).
Et les prêts à taux variables (ceux qui ont fait tant de bruit ses derniers temps). Il en existe de toutes sortent (des révisables capés : hausse/baisse limité à +1 ou-1 ; +2 -2…/ des révisables non capés : hausse et baisse non limitées / des révisables qu’à la baisse…). Le mieux si vous avez une proposition en taux révisable est de demander l’ensemble des conditions générales. Et soyez sûre qu’en cas de révision du taux vous ne vous retrouverez pas gênée par une mensualité trop élevée par exemple.
Le prêt à O% est considéré comme un apport personnel. Son montant et les modalités de remboursement sont définis par votre revenu fiscal de référence (inscrit sur votre avis d’imposition, pour un couple non marié, on additionne les deux). Pour bénéficier du prêt à O%, 1/ votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certains plafond (variant en fonction de la zone géographique et du nombre de personne composant le ménage), 2/vous ne devez pas avoir été propriétaires de votre résidence principale dans les deux dernières années, 3/le bien que vous allez acheter ou faire construire doit être aux normes exigées (pour un bien existant vous devrez faire faire un état des lieux spécifiques après la signature du compromis, environ 200€) et 4/votre achat ou construction devra être votre résidence principale.
Les assurances !
L’assurance décès, invalidité et incapacité de travail. Elle doit couvrir au minimum 100% pour l’emprunteur seul ou les deux emprunteurs (50%50% ou 75%25% ou 100%0%... le total des deux têtes assurables devant faire au minimum 100%). Qu’est ce que cela veut dire ? Si c’est monsieur seul qui a un travail rémunéré et qu’il est assuré à 100% et madame 0%, et qu’il lui arrive un accident prévu par l’assurance, celle-ci paiera 100% de la mensualité. S’il arrive quelque chose à madame, l’assurance paiera 0% de la mensualité.
L’assurance décès n’est pas lié à la personne qui a les revenus, les deux emprunteurs peuvent être touchés par le décès donc même dans un couple où un seul a un salaire, il faut se poser la question : s’assure-t-on tous les deux ? Si oui comment ? L’idéal est d’être couvert à 100% chacun. Cela à un coût évidement à prendre en compte.
L’assurance chômage est fortement conseillée pour la ou les personnes ayant des revenus salariés dans le secteur privé. Il est ici important de regarder les conditions de cette assurance (après combien d’années de CDI cette assurance accepte de payer si on perd son emploi, quel type de chômage est pris en compte, pendant combien de mois l’assurance paie-t-elle, il y a-t-il une période de carence, doit-on rembourser à l’assurance les mensualités qu’elle a payé si on retrouve du travail…).
A savoir : certains organismes financiers acceptent que vous souscriviez des assurances extérieures (délégations d’assurances) mais ils n’y sont pas obligés et souvent n’acceptent pas toutes les compagnies.
Info : vous devrez prévoir votre assurance habitation avec une date d’effet au jour de la signature d’achat du bien ou du terrain.
Que peut-on négocier ?
N’hésitez pas à retourner voir plusieurs fois les établissements bancaires pour négocier !
Tout d’abord le taux ! Il faut savoir que le taux n’est pas le même pour tous, en fonction de la durée du prêt, de votre apport, de votre projet (construction ou achat…). Votre conseiller (qui est un « commercial ») a tout a fait la possibilité de vous faire une « meilleure » offre.
Ensuite les frais de dossier. Cette somme rémunère l’ensemble du travail fait pour traiter votre dossier (ils peuvent représenter plus de 900€ !). Votre conseiller pourra les réduire ou les supprimer (souvent en contrepartie d’une souscription d’assurances habitation… ou pour être sûr de s’occuper de votre dossier s’il sent qu’il y a un risque que vous fassiez affaire avec un concurrent).
Enfin sur les assurances. Le coût de la cotisation peut être diminué si vous êtes jeune ou si vous n’avez pas de problème de santé.
Tous ces éléments varient en fonction de l’enseigne et même au sein d’une même enseigne, en fonction du conseiller que vous rencontrer.
Info : si vous faites votre prêt dans une banque dans laquelle vous n’avez pas encore de compte, vous pouvez aussi négocier qu’ils vous offrent la première année de frais de gestion de compte ou s’occuper du transfère de vos comptes…
Le plus : demander à votre agence immobilière ou constructeur s’il connaît un conseiller ou a des liens avec une banque car ils peuvent vous faire avoir certains avantages en cas de partenariat !
Comment négocier ?
Nous n’avons pas tous l’âme d’un négociateur chevronné ou le caractère pour… Le plus simple est de voir plusieurs banques et de reprendre un deuxième rendez vous avec les meilleures. Annoncez le meilleur taux que vous avez eu tout en demandant s’ils peuvent vous faire une meilleure proposition. Si c’est oui, tant mieux pour votre budget. Si c’est non… vous n’aurez rien perdu ! Vous pouvez alors choisir le financement que vous retenez.
On finalise …
Une fois le choix de la banque fait, vous devez déposer un dossier de demande de financement, ce qui consiste à fournir toute une liste de documents et de compléter la demande de prêt et d’assurance. Il faut savoir qu’une demande de prêt représente beaucoup de travail pour votre conseiller. Afin de gagner un maximum de temps, préparer tous les justificatifs nécessaires, ne cacher rien à votre conseiller, ni prêt en cours ni difficulté financière … (il finira par le savoir et ça jouera en votre défaveur).
!!! Un plan de financement n’est pas un accord de prêt mais la trame de votre dossier de demande de prêt.
Dans les banques généralistes, c’est rarement votre conseiller qui peut autoriser votre dossier mais ses supérieurs; dans les établissements financiers, votre conseiller peut autoriser directement votre dossier sous certaines conditions (endettement, apport…). Après quelques jours (délai allant de 48h à … plusieurs semaines) votre conseiller vous donne un accord (ou parfois un refus) ; demandez une lettre attestant de l’accord pour rassurer le vendeur, l’agence immobilière, le constructeur…
Ensuite l’offre de prêt est envoyée directement chez vous, en deux ou trois exemplaires. Vous devez la lire entièrement (certes c’est laborieux mais indispensable car vous devez parapher chaque page ce qui signifie que vous êtes d’accord avec ce qui est écrit) et s’il y a des formulations que vous ne comprenez pas, reprenez rendez-vous avec votre conseiller pour en discuter.
Vous avez 30 jours maximum pour retourner l’offre de prêt et vous ne devez pas répondre avant 11 jours (c’est votre délai de réflexion imposé par la loi). Une fois votre offre acceptée vous ne pouvez plus reculer sauf si la vente est annulé pour des raisons prévues dans le compromis ou que l’une des conditions suspensives de prêt se produit (ex : votre offre de prêt prévoit que vous devez solder votre prêt consommation de 75€/mois, si vous ne le faites pas, l’offre ne sera pas réalisable et donc nulle).
La dernière étape : la signature de l’achat chez le notaire qui fait de vous un nouveau PROPRIETAIRE ! Une fois que vous avez pris rendez vous chez le notaire, celui-ci prévient votre banque qui enverra directement les fonds au cabinet pour le jour de la signature. Si vous avez prévu de faire un apport personnel, prévoyez le chèque de banque correspondant.
Reste ensuite les travaux, le déménagement, l’emménagement et la pendaison de crémaillère !
Tous mes vœux de réussite pour votre projet …
Adeline9284 pour cet article
Merci à